8월 28일 정부와 새누리당이 당정협의를 통해 발표한 전·월세 대책에 대해 어느 세입자는 “불은 세입자 집에 났는데, 물은 집주인 집에만 뿌렸다”고 평가했다. 8.28 ‘전월세대책’이 전월세 세입자 대책이 아니라 전월세 임대인을 위한 대책이라는 점이기 때문일 것이다.
정부는 ‘8.28 서민·중산층 주거안정을 위한 전·월세 대책’이라는 이름으로 △전세수요의 매매전환 유도 △임대주택 공급 확대 △임차인 부담완화 대책을 발표했지만, 여기에는 ‘주거안정’ 도 ‘전월세 대책’도 없다. 전·월세로 고통 받고 있는 세입자들에 대해서는 ‘서러우면 빚내서 집 사라’는 술책을 던지는 것이며, 집 가진 사람들에게는 집값을 떠받쳐 줄 테니 ‘또 집 사라’고 하고 있다. 게다가 건설/부동산업계에는 입맛에 맞게 민간의 기업형 임대업을 지원할 테니 ‘집 많이 사라’고까지 하는 것이다. 결국 8.28 대책은 각종 규제완화와 새로운 부동산 금융상품 도입을 통해 ‘집 사라~ 집 사라~’는 주문을 반복하는 ‘부동산 거품유지, 매매시장 활성화 대책’일 뿐이다.
이는 정부도 어느 정도 인정하는 사실이다. 당·정 합동 보도자료에서도, 이번 대책에 대해 ‘전세시장 대책인데, 왜 매매시장 활성화가 중요한지?’를 변명하듯 설명하면서 ‘지금 전세시장의 가장 큰 문제는 주택구입능력이 있는 사람들마저 집값 상승 기대가 낮고 전세거주 비용에 비해 월등히 높은 주택구입·소유비용 때문에 전세수요로 몰리는 상황에서 비롯’되었고, ‘공급측면에서도 다주택자 등 주택구입가능계층이 주택을 구입하여 전월세 주택으로 공급할 수 있는 여건 마련이 중요’하다고 말하고 있다. 즉, 집을 살 능력이 있는 사람과 기업들에게 집을 사도록 혜택을 몰아주는 것이 이번 대책의 핵심이라는 것을 스스로 말하는 것이다.
8.28 대책 분석 : 효과도 없고, 위험을 초래하는 대책
정부는 크게 ① 전세수요의 매매전환 유도 ② 임대주택 공급 확대 ③ 임차인 부담완화라는 3가지 방향을 제시하고 있다. 3가지 방향을 위한 각각의 대책을 제시하고 있지만, 대부분의 핵심정책은 부동산 매매시장을 활성화하기 위한 규제완화 및 세금감면 그리고 부동산 금융상품의 강화에 중점을 두고 있다. ‘임대주택 공급 확대’ 정책도, 오히려 기업형 임대업 등 민간임대 시장을 활성화하는데 더 초점을 맞추고 있고, ‘임차인의 부담완화’1)는 그저 8.28 대책이 전·월세대책이라는 모양새를 갖추기 위한 생색내기용에 불과하다.
다주택자 양도세 중과세 폐지, 취득세 인하, 개발부담금 한시 감면, 법인의 부동산 양도시 법인세 추가과세 폐지 등 대부분의 규제완화 및 세금 감면을 통한 부동산 활성화 정책은 이미 지난 이명박 정부에서부터 꾸준히 추진해 왔던 부자들을 위한 정책들의 연속이거나 좀 더 확대하는 정도이지만, 이마저도 부동산 경기 활성화에 효과 없음이 이미 입증되었다. 이는 무엇보다 현재의 집값이 여전히 과도한 거품이 낀 상태로 너무 비싼2) 상황에서, 전 세계적 경기침체의 지속으로 한국의 과도한 부동산 가격은 더욱 하락할 것이라고 전망하기 때문이다. 이러한 조건에서 정부의 부동산 활성화(집값 떠받치기) 정책은 일시적인 반짝 효과만 보이는 정도의 효과와 다주택자와 건설업자들의 민원을 해결하는 정도의 대책에 불과하게 될 것이다.
특히 정부는 <수익공유형 모기지>와 <손익공유형 모기지>3)라는 새로운 주택금융상품을 제시했다. 이 상품은 생애최초구입자금 지원이라는 이름으로 국민주택기금과 주택 구매자가 향후 구매 수익과 위험을 공유하는 조건으로, 1%대의 저리로 20년간 모기지 자금을 지원하는 방식으로, 전월세보다 저렴하게 집을 구입하는 획기적인 방안이라고 소개하고 있다. 이에 호응하며 경제지들도 호들갑을 떨고 있지만, 이는 ‘빚 내서, 집 사라’는 도덕적 비난의 구호를 세련화한 부동산 금융상품으로 포장해 만든 것이다.
더욱 문제가 되는 것은 임대주택 건설과 저소득층 전세자금 대출 등 무주택 서민들의 주거안정을 위해 사용해야 할 국민주택기금을, 구매력을 어느 정도 갖춘 이들의 주택 구매를 유인하는데 사용한다는 것이며, 이는 집값이 떨어지면 공적자금인 국민주택 기금의 손실을 피할 수 없게 된다는 근본적인 문제를 안고 있는 정책이다.
게다가 이러한 국민주택기금의 사용은 한정되어있어 시장에 효과를 미칠 정도가 미미하다. 그래서 정부는 이 부동산 금융상품 모델을 제시하면서 ‘금융산업의 글로벌 경쟁력 강화 차원에서도 금융기관이 리스크를 관리 또는 회피의 대상으로 보기보다는 <투자> 대상으로 인식 전환이 필요’하다는 말로, 향후 부동산 상품의 금융화를 다양화하고 공격적으로 추진할 것을 제시하고 있다. 이러한 방식은 이미 1,000조에 달하는 가계부채 문제를 더욱 심화시켜, 하우스푸어를 더욱더 양산하게 될 위험이 높다고 할 수 있다.
공공임대 확충 방안 부실하고, 민간 입대사업자만 지원
정부는 8.28 대책 중 임대주택 공급의 확대를 밝히며, 연 11만호의 공공임대주택을 공급하겠다고 했다. 공공임대 주택의 확대는 서민 주거안정의 중요한 과제이다. 그러나 현란한 매매활성화 대책에 비해, 공공임대주택 확충 방안은 구체적이지 못하다. 지역 반대여론이 강한 행복주택(철도부지 등 활동한 도심 내 소형 임대주택) 건설을 차질 없이 추진한다는 것만으로 확충방안 설명을 끝내고 있다.
오히려 임대주택 공급의 확대를 민간 임대사업자의 지원으로 공급하는 것에 초점을 맞추고 있다. 민간 임대사업자에게 금리인하, 대출한도 확대 등 금융지원과 양도소득세, 소득세, 법인세 감면 등 세제혜택을 주고, 건설사와 부동산투자신탁 회사 리츠로 미분양주택을 활용해 임대사업을 할 수 있도록 지원하여 민간임대 시장의 공급을 활성화한다는 것이다.
뿐만 아니라 준공공임대주택, 토지임대주임대주택 등 새로운 유형의 임대주택을 도입하여 민간의 참여를 확대하고, 리츠, 펀드 등 기업형 임대사업자 육성을 위한 지원 강화 방안으로, 연기금 및 금융기관 등 기관투자자가 임대주택 리츠에 적극적으로 투자할 수 있도록 주식 관련 규제를 완화한다고 한다. 이쯤 되면 임대주택 공급확대라는 그럴싸한 명분만을 붙여놓고, 민간의 기업형 임대사업자를 배불리고, 부동산 금융화를 더욱 가속화한다는 것이라고밖에 볼 수 없다.
공정임대료와 장기임대 제도 도입하고, 사회주택 확충해야
앞서 지적했듯이 박근혜 정부의 8.28 전월세 대책은 전월세대책에 아니라, 효과 없고 위험하기까지 한 부동산 부양책이다. 전월세의 안정을 바란다면, 집값을 떠받치는 것이 아니라 여전히 과도하게 부푼 집값이 정상적으로 하향 안정화할 수 있도록 해야 한다. 여기에서 여전한 투기적 요소를 규제하고 환수하는 장치를 강화해야 한다.
또한 현재 비정상적인 민간 임대시장을 정상화하는, 공정임대료 제도와 장기임대 제도를 도입해야 한다. 민간임대 시장에 전월세의 지나친 상승을 제한하는 ‘전월세 상한제’ 등의 도입을 통해 공정임대료를 정착시키고, 임차인에게 ‘계약갱신 청구권’을 부여해 장기임대차가 가능하도록 해야 한다.
근본적으로는 공공임대주택 혹은 공공과 비영리단체 등 공익적 소유 주택인 사회주택의 공급을 확대해야 한다. 한국의 장기 공공임대주택 비율은 전체주택의 4% 정도에 불과하다. 이는 OECD 평균인 11%에도 미치지 못할 뿐 아니라, 최하위에 속한다. 미국처럼 대출을 통해 집을 사도록 만들어 위기를 초래하는 소유화전략을 따르기보다는 20~30%의 사회주택을 공급해 주거안정을 도모하는 유럽의 주택정책 수준으로 사회주택 공급을 확충해야 한다. 특히 이미 주택보급률이 100%를 넘어섰고, 집 부자 1인이 1천 채 이상의 다주택을 소유하는 등 주택소유구조의 불평등이 심각한 상황을 고려했을 때, 기존 주택을 사회주택으로 확충해 가는 정책적 유도가 필요하다.
박근혜 정부가 처음 발표한 부동산 대책인 4.1대책에 이어 전월세 대책으로 위장한 8.28대책에 이르기까지, 발표할 때마다 “서민 주거안정”이라는 제목을 달고 있다. 하지만 앞서 살펴보았듯, 박근혜표 부동산 정책은 철저히 다주택 소유자와 건설·부동산 업계의 이익을 대변하고 있으며, 인위적인 부동산 부양책을 통해 위험을 더욱 키워가고 있다. 부동산을 둘러싼 정부의 서민 코스프레 속에서, 우리의 주거권은 더욱더 삶과 생존의 공간에서 내몰리는 방식으로 전개될 우려가 높다.
* 주
1) 임차인의 부담완화 정책 중에 주거빈곤층에 주거비를 지원하는 ‘주택바우처 도입’ 정도가 환영받고 있다. 그러나 박근혜표 ‘주택바우처’의 내용은 주거빈곤층에 대한 주거비 지원보다 민간임대시장 활성화를 위한 주택바우처 도입이라고 표현하는 것이 옳다. 이에 대한 문제 지적은 [반빈곤 프리즘2호] “주택바우처 도입방안의 문제점”(최예륜)을 참조
http://poor.jinbo.net/zbxe/index.php?document_srl=977850
2) 연소득 대비 집값 비율(PIR : price to income ratio)은 2011년 통계로 6.4배이고, 서울은 2013년 1/4분기 7.8배 이다. 즉 연 소득을 한푼도 쓰지않고, 8년가까이 모아야 집을 살 수 있다는 것이다. 특히 최근 <새로운사회를위한연구원>에서 발표한, 연간흑자액(소비, 비소비 지출을 뺀 가계 저축가능 금액) 대비 주택 구매력 지수를 기준으로 하면, 소득3분위가 집을 구입하는데는 27년이 걸린다. (소득 1분위은 결코 살수 없으며, 2분위는 40년이 걸린다). 출처 : 오마이뉴스(2013.08.29). [한국사회 분노의 숫자] 연간 흑자액 기준 주택구매력 지수
3) 국민주택기금으로, 수익, 손익 공유 조건의 1%대 저리의 모기지를 공급하는 것으로, 2013년 3천호 시범사업 추진계획을 발표했다.
▷<수익공유형> : 집값의 최대70%(최대 2억)까지 1.5%의 모기지 공급. 매각시(혹은 만기시) 차익의 일부를 주택기금과 공유 (만기 20년 원리금 균등분할 상환, 1년 또는 3년 거치) * 손실은 구매자만 귀속
▷<손익공유형> : 집값의 최대 40%(최대 2억)까지 1~2%의 지분성격의 모기지 지원, 주택 매각손익을 공유. -> 지분 임대료 : 초기 5년 1%, 6년차부터 2% / 20년 만기 일시상환 / 매각(혹은 만기)시 차익/차손 공유(지분율 비례)
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